«Земельный участок попал в охранную зону. Что делать?»
Согласно ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации охранные зоны — это разновидность зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). ЗОУИТ - это зоны, устанавливаемые с целью обеспечения безопасности населения от воздействия объектов промышленности, энергетики, радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и т.д., а также защита этих объектов от антропогенного воздействия.
Наиболее распространенными, с которыми сталкивается обычный обыватель, при строительстве (реконструкции) жилых домов являются:
- зоны, связанные с охраной природных объектов (водоохранные зоны и прибрежно-защитные полосы);
- охранные зоны, устанавливаемые для линейных промышленных, энергетических объектов, а также объектов связи. К данной группе будут отнесены охранные зоны газопроводов, теплосетей, линий электропередач, оптико-волоконных линий связи и т. п.;
- зоны, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологических требований законодательства РФ. К примеру санитарно-защитные зоны промышленных предприятий (СЗЗ); 1-й,2-й, 3-й пояса санитарной охраны, устанавливаемые в отношении точек забора питьевой воды;
- зоны, связанные с охраной линейных объектов для эксплуатации транспорта. Для данной группы примером может послужить полоса отвода автомобильной дороги, железной дороги, в которой вводится особый режим хозяйственно деятельности.
От типа зонирования зависит перечень ограничений, которые накладываются на использование земли, которая попала в его пределы. Часто эти ограничения связаны:
- с невозможностью капитального строительства;
- с параметрами объектов, которые могут возводиться;
- с видами строительных работ, которые разрешены на участке.
Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, как правило, не изымаются у правообладателей. Но на такой участок или его часть распространяется особый режим. Это влечет за собой ряд ограничений в использовании.
Чтобы наверняка узнать о наличии охранной зоны, закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения, нужные вам, будут располагаться в разделе «Ограничения». Кроме этого, на сайте Росреестра вы сможете рассмотреть Публичную кадастровую карту. На ней также отображается специальное зонирование. В органах архитектуры есть сведения о том, как распланирована территория, и где есть охранные зоны. При покупке земельного участка, также рекомендуем запрашивать у продавца градостроительный план земельного участка. Данный документ даст Вам всю необходимую информацию о возможностях и параметрах строительства объектов на интересующем Вас земельном участке, а также имеющиеся ограничения в отношении строительства.
При этом, наличие охранных зон на земельном участке не говорит о том, что построить дом нельзя. Разрешение на строительство в охранной зоне в таком случае можно получить с условием соблюдения требований эксплуатирующей организации или надзорного органа.
Фактически перед началом строительства и реконструкции жилого дома нужно обратиться в эксплуатирующую организацию или надзорный орган, в пользу которой установлены ограничения (к примеру Сетевая компания, Газпром, Водоканал, надзорные органы в сфере охраны природных объектов) и получить ответ о согласовании действий по строительству или реконструкции жилого дома.