С 1 марта 2022 года на земельных участках крестьянских (фермерских) хозяйств можно строить жилые дома!
Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):
- объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ
- единолично
Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам.
На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более 3-х, общая площадь которого составляет не более 500 кв.м и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта индивидуального жилищного строительства) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно знакомиться с Правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.
До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».
Основания для проведения регистрационных действий:
- технический план строения
- правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план ( для случая, когда право на земельный участок, на котором расположен жилой дом в ЕГРН не зарегистрировано).
При этом не требуется направлять в администрацию:
- уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
- уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.
Фермерский дом «привязан» к земле. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:
- нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
- ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению:
- установлена КоАП РФ (статья 8.8)
- усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021
В соответствии с ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.
Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами. В последующем, начиная с 01.09.2022 года, возведённые фермерские дома можно будет поставить на учёт и зарегистрировать право на них до 1 марта 2031 года